隨著社會經濟的發展，因同居關系而產生房屋共有的情形較為常見，戀愛雙方一般出于結婚目的而共同購置房產，但又由于各種原因最終未能結婚，分手后共有財產的分割就成為雙方爭執的焦點。司法實踐中，對于同居期間雙方購買的房產，如果未經登記的，則按投資比例進行分割已成共識，但對于登記在一方名下或雙方名下甚至明確登記為共同共有財產，雙方出資與登記的情形又不一致的時候如何分割，存在不少爭議。對于不動產產權歸屬我國采取登記公示主義，同居時共同購置的房產明確登記為共同共有的，即應認定為共同共有財產，并應以共同共有分割原則為基礎進行分割。但由于同居雙方對房產的投資多少并不能在房產證登記上體現出來，為體現公平原則，分割時應充分考慮投資人對房產的出資情況。

一，房屋共有性質的認定

共有分為按份共有與共同共有，房屋共有性質決定分割原則，因此在分割時應先對房屋共有之性質進行界定。本案房屋的共有性質是爭議的重要焦點。

(資料圖)

(一)已明確登記的共有財產的性質認定

我國對不動產的權屬采取登記公示主義。房屋屬于不動產，行使房地產相關權利的惟一依據為產權證書。物權法第十七條和第十九條規定，共有人應當領取房屋共有權證.以取得法律直接保護。房屋共有權證為房屋權屬證書的一種，共有人一旦取得房屋共有權證.即取得了該房產的物權，共有人可以通過申請取得共有權證，體護自己的權益。因此，已明確登記的共有財產，應以房產證上記載的內容確定其權屬性質。

(二)未經登記的共有財產的性質認定

對于未經登記的共有財產的性質認定，我國法律上有不同的規定。最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民法通則意見》)第88條規定：“對于共有財產，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財產是按份共有的，應當認定為共同共有?！边@表明，如果沒有證據證明是按份共有，一般應認定為共同共有。而物權法第一百零三條則規定：“共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有?！边@表明約定不明的情況下，除共有之間有法律認可的特殊家庭關系外，應視為按份共有。從法律適用角度來看，物權法實施在后，這表明現行的法律對于未經登記共有財產性質的認定，除有約定或特殊的家庭關系外，一般應視為桉份共有，而不是共同共有。

(三)產權登記與真正權屬不一致情形

產權登記是一種依當事人申請進行的登記，是物權對外公示的一種重要方式。不動產權屬證書作為權利的外在表現形式，只具有推定的證據效力，對外僅產生以公示的方式表彰和說明房產權屬的特定作用，與實際權利狀況有時并不一定完全吻合。如果權利關系人提供足夠證據證實不動產登記的權利狀況與實際狀況不相符時，即應依法確認不動產物權的真正歸屬。如在婚姻家庭關系中，有的房產雖然在夫妻一方名下，但仍然是夫妻共同共有財產，有的房產作為遺產時雖然只登記在被繼承人名下，但卻是家庭共同共有財產。現實中，戀愛情侶為結婚而購置房產，其登記的所有權人與實際投資者并未完全一致，有的可能是雙方共同出資而只登記所有權人為其中之一，有的甚至一方完全沒有出資也登記在自己名下。故不動產權屬登記是確定物權的最重要依據，但不是唯一依據，也可能存在例外情形，即房屋的產權登記與字際權屬人可能出現不一致情形，這時其權屬的確認則要綜合各種證據情況進行最終確定，并且在分割財產時應盡量體現公平原則。

二、同居期間共同購置財產的處理原則

1994年2月1日起，我國不再有條件地承認事實婚姻，如果在1994年之前符合法定婚姻條件，男女雙方以夫妻名義同居，在1994年2月2日起訴離婚的應按事實婚姻處理。對于事實婚姻，其財產分割應按法定夫妻共同財產分割原則處理。不構成事實婚姻的同居，雖然表面具有法定婚姻某些特點，但兩者性質不同，夫妻共同財產具有人身關系屬性，受婚姻法特別制約，同居期間購置的財產類似合伙投資性質。雖然有人提出同居關系可以參照適用婚姻法的夫妻共同財產的處理原則來處理同居期間購置的共同財產，本案上訴人龐某也提出了這種主張，但從最高人民法院為審理同居生活案件專門制定的《關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》，就可以看出，法院區別對待同居關系與婚姻關系案件的審理。其中最高人民法院《關于人民法院審理未辦結婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見》第10條規定：“解除非法同居關系時，同居生活期間雙方共同所得的收入和購置的財產，按一般共有財產處理?！本鸵呀浢鞔_同居期間購置的財產只能按一般共有財產處理，并不能參照夫妻共同財產分割原則處理。因此，本案財產不能參照夫妻共同財產分割原則處理。

三、登記為共同共有之房產分割時仍應考慮出資情況

《民法通則意見》第90條之規定，明確了一般共同共有財產的分割原則，也表明法律規定了均等分配只是分割共同共有的一個原則性要求，貢獻大小是考量分配的另一個必不可少的重要因素，而共有財產的貢獻大小，具體來說主要是指共有人的出資份額。沒有明確約定份額的共同共有財產必定等額分配是不正確的。均等分配與出資額都是共同共有分割須考慮的情況。這主要是出于公平原則的考慮，民法中的公平原則是民法的最高原則，在與其它民法原則的關系上，公平原則對其他民法原則起著重要的指導和統率作用。民法上的公平原則通常情況下在普遍民事法律規則中已有反映，但它不僅通過權利、義務的一般規則加以貫徹，還通過處理結果上不公平的民事關系的一些特別規則加以貫徹。

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