2018年12月18日下午，山東省菏澤市住建局發布了《關于推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，文件在對棚戶區改造工作提出要求的同時，明確提出取消新購住房限制轉讓措施以及降低市區商品房預售資金監管額度。而根據此前2017年11月6日，菏澤市人民政府辦公室發布《菏澤市關于進一步加強房地產市場調控工作的通知菏政辦發〔2017〕42號》內容：對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年。時隔一年，菏澤市對于房地產調控政策松綁，成為全國首個取消限售的城市。

據菏澤市政府在2018年12月19日下午發布的《菏澤市取消限制存量住房轉讓期限規定的情況說明》稱：有不少準備購買存量房住房的市民尤其是棚改補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的愿望十分迫切。同時為了防止商品住房價格出現大的波動，菏澤市住房和城鄉建設局決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉讓期限規定。

菏澤取消限售政策是在經濟下行，市場觀望情緒漸濃、需求萎靡的情況下，地方政府因城施策采取的試探性放松政策。但考慮到限售對市場的影響不大，取消限售能給予市場一定的信心，但對需求提振有限。降低市區商品房預售資金監管額度差異化的監管額度，將有利于房企特別是龍頭房企的發展。

本文將圍繞著：1.為何是菏澤取消限售;2.為何取消限售;3.取消限售對樓市的影響三個問題來進行探討。

一、 為何是菏澤取消限售

1.二手房掛牌成交低迷，市場下行趨勢明顯

限售政策是本輪調控中的重要特點之一，而山東省則是限售重點調控的省份，據不完全統計從2017年至2018年，山東省17城有濟南、青島、威海、東營、濱州、德州、聊城、菏澤、臨沂九個城市進行了限售政策。菏澤是早期進行調控的城市之一，而政策持續時間越長，影響越久。

從當前菏澤的新房市場和二手房市場來看，市場均處于下行趨勢。從諸葛找房中心監測的菏澤近一年二手住宅掛牌價來看，2017年11月實施限售政策后二手住宅掛牌價連續兩個月微跌，此后受春節假期迎來返鄉置業高潮及其他原因影響，菏澤二手住宅掛牌價格不斷攀升。2018年7月份以來受731政治局會議中“遏制房價上漲”的表態之后，房價上漲預期逐漸打破，以及棚改貨幣化安置改革政策等的影響價格持續下跌，二手住宅價格近三個月價格低位徘徊，市場下行趨勢明顯，觀望情緒漸濃。

菏澤近一年二手住宅掛牌價

2. 前期棚改的大力推進，去庫存基本完成，庫存基本面發生變化

菏澤市在過去三年間對棚改項目大力推進，棚改規模連續兩年位居全國設區市首位。與其他山東省內限售城市的棚改完成情況相比，菏澤市的棚改完成情況遠遠領先，是第二名青島的三倍之多。據菏澤政府公開數據統計，2015年菏澤市完成棚改20960戶，2016年完成62066戶，2017年菏澤全市棚戶區改造項目133個，開工計劃涉及182287戶(套)。過去三年，菏澤累計實施棚戶區改造項目309個，完成征收27.4萬戶、4135萬平方米。特別是2016年以來，全市完成征收25.3萬戶、3910萬平方米;安置房基本建成11.4萬套、在建12.7萬套，貨幣補償5.4萬套。棚改的高歌猛進，帶動了大量的需求入市，去庫存基本完成，庫存基本面發生變化。

2017年山東省各限售城市棚改完成情況(戶)

3. 近兩年土地成交量激增，市場下行狀態下未來去化壓力大

近兩年菏澤政府大量推地，土地成交量激增。住宅用地的成交宗數以及成交的規劃面積連年上漲，據統計2017年菏澤住宅用地成交243億，成交規劃建筑面積2358萬平方米，2018年截止到目前土地成交額達到了444億之多，成交的規劃建筑面積4074萬平方米。預計未來兩年有70萬套左右的商品房入市。

從新房銷售面積與土地成交規劃建筑面積對比也可以看出，2015年、2016年土地的總規劃建筑面積略高于新房的成交面積，供需相對來說比較平衡，2017年以來大量的土地入市成交，土地供應過多，去化周期將變長。前一輪的去庫存提前透支了部分市場需求，疊加棚改貨幣化安置的改革，未來去化壓力較大。

菏澤住宅用地成交情況

菏澤新房銷售面積與土地成交規劃建筑面積情況

4.政府財政赤字嚴重，對房地產較為依賴

菏澤公共財政收入&支出情況

從近三年菏澤政府的公共財政收入及支出來看，地方財政的收支缺口近一步擴大，尤其是在2017年收支缺口達到了323.01億元，政府赤字嚴重，財政壓力較大。而從菏澤的土地收入相對于財政收入的比例來看，土地收入相對于財政收入的比例連年上升，2017年土地收入相對于財政收入的比例達到了146%。從菏澤歷年來的土地成交額情況來看，2016年以來土地成交額連年增長，2017年以來成交額激增，2018年截止到現在，土地成交額已經達到了444.38億元，預計今年土地收入相對于財政收入的比例進一步提高，政府對房地產依賴愈加嚴重。

土地收入相對于財政收入比例

菏澤土地成交額情況

二、 為何取消限售

1.限售對市場影響較小，提振市場信心

實施限售政策的目的主要在于防止資本在樓市中投機，快進快出，導致樓市起伏不穩，進而影響整體市場的穩定發展。限售實際對市場的影響并不大，尤其是在三四線城市。從菏澤近一年的二手掛牌價也可以看出，2017年11月限售政策出來后，掛牌價只在此后的兩個月小幅微跌。菏澤市的取消限售政策并不使房地產市場產生大的波動，取消預售有地方政府因城制策采取的試探性放松政策因素在里面。

從另一方面來看，市場下行趨勢顯現，未來去化壓力較大下，取消限售有利于提振市場信心，減少看空情緒。但考慮到限售政策更偏向于供給端政策，因而預計對需求提振有限。

2.助力棚改，拉動城市經濟建設

在全市積極打造突破菏澤、魯西崛起的濃厚氛圍下，菏澤市政府充分發揮政策引領激勵作用，提高政策針對性、實效性、可操作性，釋放了一系列關于財稅、金融、土地、人才等政策紅利。如創新財稅支持政策、完善金融支持政策、健全土地支持政策以及人才引進政策等。取消限售政策的舉動也是政府希望通過取消限售，提高開發投資的積極性，從而促進房地產市場的發展，拉動經濟建設的需要。

三、 對未來樓市的影響

菏澤取消限售制度是首例地方調控放松政策。但從全國的調控市場來看，預計未來中央的調控政策會繼續維持穩定，房住不炒基調不會改變，一二線城市仍會堅持較嚴的調控環境，三四線下行壓力下會有一些對沖政策。

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