近年來，在存量空間及新建土地的開發和應用方面，越來越多的專業化住房租賃企業正積極探索多元化住房租賃供給的新方式。特別是今年，在全國及地方約百余條發展租賃住房的相關政策中，都提及探索多渠道增加租賃供給，優化住房租賃供給結構。其中，發展集中式公寓也成為關注重點。

“自如作為較早進入長租行業的企業之一，早在2012年就推出了自如首個整棟式青年公寓項目。目前已進軍全國8個城市，管理76個整棟項目。”自如合伙人、自如資管平臺事業群總經理孟月分析提出：“住房關乎民生安居，為了讓更多青年人住得更好，相關住房租賃企業需要更加重視核心運營能力，讓住房租賃更加標準化、更可控也更確定。”

多元產品布局，有效優化市場租賃供給結構

在業內看來，企業常將“房源管理量”作為衡量自身能力的標準。自如資管對這一指標的理解是，除了在“量”上提升規模，還需包含“結構”，也就是指運營機構持有的房源是否在城市的核心商圈，如果非城市核心商圈占比高，它的規模有效性是不足的。

憑借這一核心理解，自如資管通過有效的房源配置實現效率不斷提升，并不斷通過尋找更多優質的房源，獲得更有效的供需匹配，形成良性循環，由此形成“護城河效應”。

以今年入市的古北首席自如寓為例，該項目規模近百套，是存量商業場所改建，位于虹橋商圈，周邊互聯網企業聚集的人口密度大，屬于房屋租賃需求較大地區。自如資管通過裝修改造、新風系統配置等一系列內部升級讓房屋回歸居住屬性。此批房源通過切實滿足周邊租客的居住需求，上線30天達成滿租。

迄今為止，在參與城市核心區中的存量空置資產改造過程中，自如資管運營項目涉及面積超13萬方，全國出租率保持在99%的水平，為城市發展和產業布局調整過程中探索出了一條成功可借鑒的擴容之路。

租賃的本質是讓租客享有更好的居住產品和服務體驗。清華大學建筑學院住宅與社區研究所所長邵磊指出，當前，人們對住房的需求日益多元，不同的城市、收入水平、文化和教育背景、個人生命周期，都會產生不同的居住需求。未來的住房租賃市場可以在提升居住品質、提供多元化產品等方面繼續著力。自如資管面向各類群體提供了自如里(大型租賃社區)、自如寓(獨棟青年公寓)、自如城市之光(服務型職住公寓)等六大產品及模式降低用戶的搜尋成本，塑造起自如資管的品牌吸引力。

以西麗MEETA自如寓為例，該項目為村集體物業，由業主承包后進行改造及自主運營，但在受到疫情沖擊后面臨經營的難題，需運營機構進行運營效率提升。自如資管對項目以品牌包裝、服務升級、品質升級為立足點，針對周邊互聯網用戶特點謀劃“人寵和諧社交公寓”定位及導入，以系統賦能和精細化運營為抓手，實現近六百套房源上線2月達成滿租的成績。

制定“精準、精確、精細”運營模式

實現租賃市場數智化整合應用

“運籌帷幄之中，決勝于千里之外”。面對集中式公寓市場競爭，做好收益管理(尤其是價格管理)和成本效益一直是高懸于各企業運營博弈的關鍵點。而自如資管做到高速增長背后，橫向是日趨豐富的用戶規模，縱向是日趨增長的項目持有數量，而極致的運營效果更是體現了自如資管秉持“精準、精確、精細”方法論的戰略領先。

首先是精準，自如資管憑借規模效應快速優選目標片區并做橫向對比，針對城市、商圈、競爭內的分析綜合判定，提供精準的產品定位方案，連接物業與用戶;另從用戶感知的角度來看，依據項目內人群精準施策做出用戶喜歡的產品。其次，優化匹配出房源中多變量與價格之間的需求函數關系，通過投策研算，得到最接近該房源的真實價格彈性，為每一間房精準定價。

市場環境是處于動態變化的，為確保各階段的目標實現，在運營過程中，自如資管會依托市場變化不斷進行校準調優，最終得到集中式運營價格與去化時間的完美曲線。

其次是精細，自如資管對項目全周期運營過程能精確到每一間房，其目標管理到每一個人，收益管理到每一日構建的多變量指標細化，進行全面精進運營指標，如：“0空置周轉率”、 “377項品質監察標準”等提升租客與房源的結合效率，優化競爭、出房和收益，實現更精細的運營。

最后是精確，孟月認為集中式公寓的出租率達到95%才算及格，而自如資管通過精準和精細的運營提供給了合作伙伴98%的出租率并超70%的房源實現“0空置周轉”。

以自如里為例，自如資管與廣州地方大型國企聯合運營，率先落地了自如首個城市大型租賃社區項目。其使用空間超過63000平方米，擁有20+種戶型，1500+間房源覆蓋開間到三居，在今年5月首次實現滿租，滿租狀態保持至今。

據數據顯示，在全國大型租賃社區中，項目體量超500間的中，大型租賃社區項目僅占6%。廣州自如里的持續滿租運營，是自如資管在產品設計、施工建設、科技智能、流量精準、運營管理、系統完備六大優勢賦能，有效解決了大型租賃社區去化的痛點，為實現高效運營、低成本管控以及安全運營提供一個可參考的標桿案例，更為社會提供了全新的住房租賃生態。

如果說“精準、精確、精細”是自如資管的內核，那數智化系統就是支撐自如資管不斷提升“精度”的基礎。在供需兩端的各個環節中，自如資管的數智化系統提供非常完備的數字化操作，出房端實現智慧定價、房客人在線、運營監控、經營預測;業主端做到經營結果在線、空中分賬，從而搭建起一個線上執行體系閉環。通過數智化的全面打通，自如資管也能為合作伙伴更好地實現高出租率，快速實現收益，有效提升整棟物業最核心的競爭力。

“0空置周轉率”這一行業運營指標的首提，是自如資管基于數智化系統得出的一個獨特衡量運營效率的路徑。以去年戰略并購的貝客青年公寓為例，自如首先從產品品質層面進行了精細化管理，同時精準識別空置3天以上的房源進行品質排查及整改。在完成產品改造后，依托強大的O2O系統，支撐線下團隊，提升新簽轉化，以及前置管理每一個合同的到期預售，使得出租率不斷提升。7個月的時間，并購貝客的31個集中式項目超70%的房源實現“0空置周轉”，即退租前已完成預售。

自如資管通過不斷打磨運營效率，形成了自如面向集中式業態的獨特性和品牌溢價?；诖?，自如資管面向不同合作伙伴、不同類型的城市供給，提供“全價值鏈、全品類、數智化”的解決方案。

面對未來，自如資管提出了“100城，1000棟”的規劃。孟月表示，自如資管的發展要像馬拉松運動員一樣，保持速度，做穩定且有力地輸出，不斷地創造美好的生活作品，讓城市新青年能夠有更好的居住體驗。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

關鍵詞： 實現 空置 周轉